Een tussenwoning is volgens het Kadaster elke rijtjeswoning die geen hoekwoning is. Van alle verkochte woningen is gemiddeld 33% een tussenwoning. Daarmee is het het type woning dat het meest verkocht wordt. Van alle typen eengezinswoningen zijn de tussenwoningen gemiddeld de goedkoopste woningen. Appartementen zijn gemiddeld nog goedkoper. Omdat er veel verschil is in de gemiddelde verkoopprijs en het aantal verkochte woningen, is het goed de ontwikkelingen van de huizenprijzen apart te bekijken voor de verschillende woningtypen.
Ontwikkelingen op de woningmarkt: tussenwoningen
Er zijn veel verschillende typen woningen. Om de woningmarktcijfers overzichtelijk te houden, is er een groepering in een beperkt aantal categorieën gemaakt van alle woningen:
- Tussenwoningen
- Hoekwoningen
- Twee-onder-een-kapwoningen
- Vrijstaande woningen
- Appartementen
Alle woningtypen samen, behalve de appartementen, heten eengezinswoningen. Omdat de eengezinswoningen in slechts vier subgroepen zijn verdeeld, kunnen er allerlei verschillende woningen in elke groep vallen.
Tussenwoningen zijn woningen waarvan de tussenmuren aan andere panden grenzen. Zowel links als rechts bevindt zich een andere woning. Het kan zijn dat de woningen precies recht aan elkaar zitten, zoals bij een standaard rijtjeshuis. Dit type woningen zie je vaak in grote hoeveelheden van dezelfde huizen bij elkaar. Ook kunnen de woningen enigszins versprongen met elkaar verbonden zijn: dan zijn het geschakelde tussenwoningen. Maar een tussenwoning kan ook bijvoorbeeld een grachtenpand zijn. Binnen de groep tussenwoningen is dus nog veel variatie mogelijk.
Ontwikkeling aantal verkochte tussenwoningen
Doordat tussenwoningen met ruim 32% een groot deel van de totale verkopen uitmaken, bepaalt dit type woningen voor een groot deel de ontwikkeling van het totale aantal verkochte woningen. Als we kijken naar de ontwikkeling van het aantal verkochte woningen vanaf 2008, dan zien we dat het aantal verkochte tussenwoningen het totale aantal verkochte woningen volgt.
Ook de seizoenseffecten zijn voor de tussenwoningen gelijk aan de seizoenseffecten voor het totaal van de woningen: in het eerste kwartaal is het aantal verkopen steeds het laagst om vervolgens te stijgen naar het hoogste aantal in het vierde kwartaal. Een duidelijke dip is er te zien in het derde kwartaal van 2012: omdat de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting per 1 juli 2012 zou eindigen, probeerden veel mensen de overdracht van hun woning in het tweede kwartaal te laten plaatsvinden. In het derde kwartaal werden er daardoor juist veel minder woningen verkocht.
In 2008 werden er 59.700 tussenwoningen verkocht. Een jaar later was dit door de crisis gedaald naar 41.500 tussenwoningen. Het dieptepunt volgde in 2013: toen werden slechts 34.800 tussenwoningen verkocht. Dat is nog geen 60% van de verkopen in 2008. 2014 is duidelijk een beter jaar voor de verkopen: toen steeg het aantal verkopen naar 49.500 tussenwoningen. Daarna steeg het aantal verder naar 75.000 in 2019.
Ontwikkeling verkoopprijzen van rijtjeshuizen
Tussenwoningen werden in het vierde kwartaal van 2019 voor gemiddeld 288.700 euro verkocht. In het eerste kwartaal van 2008 was dat nog gemiddeld 232.800 euro. De gemiddelde verkoopprijs is daarmee ruim 24% gestegen. De eerste jaren daalde de prijs. Op het dieptepunt, in 2013, was de gemiddelde verkoopprijs onder de 200.000 euro gedaald. De prijs is dus inmiddels weer goed gaan stijgen.
De gemiddelde verkoopprijs van een tussenwoning lag in 2008 ongeveer 8% lager dan de gemiddelde verkoopprijs van alle woningen. Op het dieptepunt van de crisis was dat nog maar 6%. Hieruit kun je concluderen dat de tussenwoningen in die periode minder in prijs gedaald zijn dan de andere typen woningen. In 2019 is dit percentage weer gestegen naar bijna 8%.
Van de eengezinswoningen zijn de tussenwoningen de goedkoopste. Hierdoor is de verwachting dat van alle typen eengezinswoningen dit type het meest in trek blijft in slechte economische tijden. De stap van een twee-onder-een-kapwoning of hoekwoning naar een tussenwoning is kleiner dan van een eengezinswoning naar een appartement.
Relaties tussen verkopen van tussenwoningen en huizenprijzen
Aantal verkopen en prijsverandering
Het is interessant om te kijken wat voor relatie er is tussen het aantal verkopen van woningen en de verandering van de verkoopprijs. Volgens de gebruikelijke economische theorieën geldt de wet van vraag en aanbod: een grotere vraag leidt tot een hogere prijs die vervolgens weer tot een lagere vraag en meer aanbod leidt. Meer aanbod leidt tot een lagere prijs waarna de vraag weer zal toenemen. De verwachting is dan ook dat bij meer verkochte woningen de verkoopprijs gaat toenemen waarna er weer minder woningen verkocht worden.
De eerste vraag is of het aantal verkopen reageert op de verandering van de prijs of dat het andersom is: dat de prijs verandert als het aantal verkopen toe- of afneemt. Aanname is dat er een vertraging van een kwartaal zit tussen de aanpassing van de verkoopprijs of het aantal verkopen. Mensen hebben immers tijd nodig om te reageren op veranderde omstandigheden.
Om te bepalen hoe de relatie is, is de correlatie berekend tussen de prijsstijging per kwartaal en het aantal verkochte woningen een kwartaal later en tussen het aantal verkochte woningen en de prijsverandering een kwartaal later. Het blijkt dat er een vrij sterke relatie is tussen het aantal verkochte woningen en de prijsverandering in het volgende kwartaal: de correlatie is 0,32.
De correlatie tussen de prijsverandering en het aantal verkochte woningen in het daaropvolgende kwartaal is 0,53. Een stijging van de gemiddelde verkoopprijs gaat kennelijk samen met een hoger aantal verkopen in het volgende kwartaal. Je zou verwachten dat hogere prijzen juist tot minder verkopen leiden. Een verklaring zou kunnen zijn dat het een het ander niet veroorzaakt maar dat beide gevolg zijn van een gemeenschappelijke derde factor. Meer vertrouwen in de economie en in de woningmarkt in het bijzonder kan tot zowel een groter aantal verkopen als hogere prijzen leiden.
Aandeel tussenwoningen in totale verkopen
Een andere interessante relatie is die tussen het totaal aantal verkochte woningen en het aandeel van de tussenwoningen daarin. Het blijkt dat er een correlatie is van 0,64 tussen het totale aantal verkochte woningen en het aandeel van tussenwoningen: als er meer woningen worden verkocht, neemt het aandeel tussenwoningen toe.
Daalt het aantal woningverkopen, dan neemt het aantal verkochte tussenwoningen juist iets sterker af. De verkoop van tussenwoningen lijkt dus relatief sterk te reageren op omstandigheden waardoor de woningverkopen veranderen, zoals de crisis in 2008 en de maatregelen daarna om de woningmarkt weer op gang te helpen.
Alle artikelen in deze categorie:
- Appartementen: de ontwikkelingen
- Hoekwoningen: de ontwikkelingen
- Tussenwoningen: de ontwikkelingen
- Twee-onder-een-kapwoningen: de ontwikkelingen
- Vrijstaande woningen: de ontwikkelingen