Volgens het Kadaster zijn vrijstaande woningen afzonderlijke vrijstaande gebouwen bedoeld voor bewoning. Tussen 2008 en 2019 is gemiddeld bijna 12% van alle verkochte woningen een vrijstaande woning. Dit type woning wordt daarmee aanzienlijk minder vaak verkocht dan bijvoorbeeld tussenwoningen en appartementen. Vrijstaande woningen zijn dan ook gemiddeld de duurste woningen. Daarom bekijken we de ontwikkelingen in de markt voor vrijstaande woningen in de jaren 2008-2019 apart.
Ontwikkelingen op de woningmarkt: vrijstaande woningen
Woningen zijn er in soorten en maten. Om de ontwikkelingen goed te kunnen volgen, is er een indeling volgens een van de vele kenmerken. Het Kadaster en het CBS gebruiken een indeling in woningtype:
- Tussenwoningen
- Hoekwoningen
- Twee-onder-een-kapwoningen
- Vrijstaande woningen
- Appartementen
Alle woningtypen samen, behalve de appartementen, vallen samen in de categorie eengezinswoningen. Een indeling in vijf groepen geeft een beter beeld van de woningmarktcijfers dan wanneer de woningmarkt als geheel bekeken wordt. De indeling zou echter nog verder verfijnd kunnen worden, bijvoorbeeld naar regio of grootte van de woning.
Een vrijstaande woning is een eengezinswoning die niet vastzit aan andere objecten. De groep vrijstaande woningen bestaat uit verschillende type huizen, bijvoorbeeld bungalows, villa’s of landhuizen. Uit deze indeling blijkt al dat het bij vrijstaande woningen vaak om wat grotere en duurdere huizen gaat.
Ontwikkeling in verkopen van vrijstaande woningen
Vrijstaande woningen maken gemiddeld ongeveer 12% van de verkopen van woningen uit. Dit aandeel varieert echter vrij sterk. Na het begin van de crisis daalde het aandeel van 11% in 2008 naar ruim 9% in 2009 om in de jaren die volgenden weer langzaam te stijgen naar ruim 13%.
De verkopen van vrijstaande woningen laten net als alle andere woningtypen seizoenseffecten zien. De meeste verkopen vinden plaats in het laatste kwartaal, terwijl de verkopen in het eerste kwartaal het laagst zijn. In het tweede en derde kwartaal nemen de verkopen dan weer toe. Opvallend is dat tussen 2008 en 2011 het verschil in verkopen tussen het eerste en vierde kwartaal niet extreem groot was. Pas vanaf 2012 wordt het verschil veel groter.
Alleen in het tweede kwartaal van 2012 worden er meer vrijstaande woningen verkocht dan in het daaropvolgende kwartaal. Dit heeft te maken met de overdrachtsbelasting die per 1 juli 2012 omhoog zou gaan, wat uiteindelijk niet gebeurde.
In 2008 wisselden 20.000 vrijstaande huiz envan eigenaar. Een jaar later waren er nog maar 12.700 verkochte vrijstaande huizen. Dit was meteen het dieptepunt in de verkopen. Voor de meeste woningtypen lag het dieptepunt pas in het jaar 2013, maar de verkopen van vrijstaande woningen bleven tot en met 2013 redelijk constant. Het aantal verkopen was in 2009 ruim 63% van het aantal verkopen in 2008. De daling in de verkopen van vrijstaande woningen is daarmee lager dan de daling van de verkopen van het totaal van alle woningen: op totaalniveau daalde het aantal verkopen in 2013 tot 60% van het aantal verkopen in 2008.
In 2014 werden er 18.700 vrijstaande huizen verkocht. Dat is duidelijk meer dan in de jaren ervoor. In de jaren daarna zette de stijging door: in 2019 zijn 29.800 vrijstaande huizen verkocht.
Ontwikkeling verkoopprijzen van vrijstaande huizen
In het vierde kwartaal van 2019 was de gemiddelde verkoopprijs van vrijstaande woningen 453.400 euro. In het eerste kwartaal van 2008 lag het gemiddelde nog op 422.100 euro. Dat betekent een stijging van de gemiddelde verkoopprijs van ongeveer 7%. De gemiddelde verkoopprijs was het laagst midden 2013, toen de verkoopprijs gemiddeld 323.600 euro was. De prijzen schommelen sinds die tijd weer langzaam omhoog. De gemiddelde prijs is echter niet zo hard gestegen als die van de andere woningtypen.
Vrijstaande woningen zijn de duurste eengezinswoningen. Het prijsverschil met de gemiddelde woning is groot: begin 2008 waren de vrijstaande huizen meer dan 66% duurder dan het gemiddelde van alle woningen. In 2019 is dat prijsverschil teruggelopen naar 45%. De verkoopprijs van vrijstaande huizen is dus relatief zwaar onder druk komen te staan. Het zou echter ook kunnen zijn dat er relatief meer goedkopere vrijstaande woningen verkocht worden. Dat zou de gemiddelde verkoopprijs ook drukken.
De hier gepresenteerde cijfers zijn op totaalniveau voor vrijstaande woningen. Zoals eerder gezegd vallen hier zowel bungalows als villa’s onder. De verhouding van het aantal verkopen in de verschillende subgroepen heeft ook invloed op de gemiddelde verkoopprijs van de groep als geheel. Als er relatief meer kleinere en dus goedkopere woningen verkocht worden, daalt de gemiddelde verkoopprijs ook terwijl de verkoopprijzen van die specifieke groep misschien niet veranderen. Nog beter zou het dus zijn om de prijs per m2 te bekijken, als deze gegevens voorhanden zijn.
Relaties tussen aantal verkochte woningen en huizenprijzen
Aantal verkopen en prijsverandering
Het aantal verkopen en de prijsverandering van woningen zijn niet los van elkaar te zien. Duurdere woningen worden meestal minder snel verkocht. Als echter de verkopen toenemen, zullen mensen meer voor hun huis gaan vragen. Daarom is het goed om te kijken of deze relatie terug te zien is in de jaren 2008 tot en met 2019. Omdat reageren op veranderingen even tijd kost, kijken we naar het verband tussen de verandering van de gemiddelde verkoopprijs en het aantal verkopen een kwartaal later en tussen het aantal verkopen en de verandering van de prijzen een kwartaal later.
Tussen de verandering van de gemiddelde verkoopprijs van vrijstaande woningen en het aantal verkopen een kwartaal later blijkt een correlatie van 0,38 te zijn. Dit is een positieve correlatie: een stijgende verkoopprijs gaat samen met een groter aantal verkopen in het volgende kwartaal. Dit is tegen de verwachting. Het is daarom te verwachten dat hier een andere factor in het spel is: bijvoorbeeld het veranderende vertrouwen in de overheid en de economie heeft hetzelfde effect op zowel huizenprijzen als de aantallen verkopen.
De andere relatie, het verband tussen het aantal verkopen en de verandering van de prijzen een kwartaal later, is iets groter: er is een correlatie van 0,42. Als de verkopen toenemen, worden de verkoopprijzen ook hoger. Dit is volgens de verwachting.
Aandeel vrijstaande woningen in totale verkopen
Het aandeel van de vrijstaande woningen in het totaal aantal verkochte woningen zegt iets over hoe stabiel de verkopen zijn. Neemt het aandeel toe bij dalende verkopen en af bij toenemende verkopen, dan is het absolute aantal verkopen relatief stabiel. Er is een correlatie van 0,76 tussen het totale aantal verkochte woningen en het aandeel van vrijstaande huizen: als het totale aantal verkopen toeneemt, neemt het aantal verkopen bij de vrijstaande woningen relatief veel toe. De verkoop van vrijstaande huizen reageert dus sterker op de omstandigheden dan de verkopen van de gemiddelde woning.
Alle artikelen in deze categorie:
- Appartementen: de ontwikkelingen
- Hoekwoningen: de ontwikkelingen
- Tussenwoningen: de ontwikkelingen
- Twee-onder-een-kapwoningen: de ontwikkelingen
- Vrijstaande woningen: de ontwikkelingen